全国卖房最多的城市是哪一座？答案不是北上广深等一线城市，也不是常住人口最多的重庆，而是中部重镇武汉。
从2014年到2022年，武汉商品房成交量一直高居全国第一，2019年更是夺下成交量和销售面积的双料第一。这期间，只有2017年成交量和2018年销售面积屈居第二。因此，武汉也被视为中国房地产“流量第一城”。
但最近，武汉这座“房产销冠”城市也在考虑如何加大力度救市了。11月29日，武汉市房地产开发协会公众号发文称，武汉市的8个在售楼盘，自愿参加“30天无理由退房”活动。这些房企承诺：在11月28日至12月31日期间，正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，自认购之日起30日内可享受无理由退房服务1次，且不收取任何违约金。
这意味着，正如网购可以“七天无理由退货”，离婚会有“离婚冷静期”，现在武汉买楼也有无理由退房和冷静期了。然而，在楼市降温、房企涉险的当下，30天无理由退房，能打动持币观望的消费者吗？
武汉城市一角。图/视觉中国
为何需要“冷静期”
“这里是武汉房协，你是来问30天无理由退房活动的吧？”电话甫一接通，工作人员便快速猜出了记者的来意。一周前，武汉房协公众号发出消息后，他们便收到了一波又一波的咨询和采访，可见活动的“出圈”。
8个参与“30天无理由退房”的在售楼盘里，武汉城投占了6个，武汉城建集团、天创集团各1个。从区域分布看，都在汉阳区、洪山区、武昌区等核心城区。
无理由退房，并非武汉的首创。往前追溯，1995年，北京SOHO现代城首次提出“无理由退房”。
此后，每逢楼市不稳，无理由退房便不时被地产商祭出，用作一大营销手段。2008年末，北京楼市开始降温，东亚三环中心、中体奥林匹克花园等都相继推出“纯粹无理由退房”政策。
2015年4月，恒大地产集团发布了一份“关于全面实施无理由退房的重大决定”，宣称恒大全国所有楼盘住宅，全面实施无理由退房。只要已经履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，且无任何违约行为，那么就可以在任何时间无理由退房。
不过，事后看来，恒大当时的全国无理由退房更像一场闹剧。不少购房者发现，“无理由退房”不等于“无条件退房”，“退房”也不等于“退钱”。无理由退房看似诱人，但怎么退，多长时间内退，退的钱多久到账，已经申请的贷款怎么处理，缺乏任何操作细则支撑。因为“无理由退房”出现的纠纷和诉讼更屡见不鲜，在中国裁判文书网搜索关键词“无理由退房”，相关文书有超过3700份，涉及多家房企。
近两年，房地产再次承压，无理由退房复又盛行。2021年，深圳市龙岗区住建局鼓励开发企业探索无理由退房机制。2022年，北京房山38个在售楼盘、广州的珠实集团、东莞的招商蛇口、柳州的联发集团均相继宣布推行无理由退房。
“前期，我们协会到外地调研考察，看到一些城市正在实施无理由退房的活动，但有的效果不怎么好。我们总结出经验再向市内企业、购房人了解需求，8月份就在考虑制定无理由退房的措施了。”武汉市房地产开发协会副秘书长成先海对《中国新闻周刊》表示，“有了方案之后，我们邀请了武汉市三十多家比较优秀的开发商来参加征集意见的座谈会，会后就有八个项目积极联系报名了。”
为何牵线推出这个活动？成先海解释，首先是给购房者稳定的买房预期。很多开发商在年底会为了冲业绩，做相应的降价促销活动，所以老百姓观望的情绪非常浓厚，很多人担心买了就降价、亏钱，无理由退房就相当于一个30天“保价”承诺，让他们觉得现在买房是合适的。其次，是维护购房者合理退房的诉求。一些购房者买房后，可能家庭里有特殊情况发生，比如家人生病、生意亏损导致经济困难想要退房，这个活动就是给购房人一个周旋的余地。
“在这个房地产深度调整时期，企业或者项目为了把房子卖出去，会依赖各种中介渠道。很多买房人到楼盘看房、签合同成交，都是通过中介而不是开发商，中介就很可能为了促销而给出不实际甚至虚假的承诺。等到消费者签合同后发现货不对板，想要退定金或者退房就容易遇到纠纷，这也是此次无理由退房活动推出的一个背景。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政告诉《中国新闻周刊》。
但结合市场行情看，推出无理由退房活动更大的动力或许源于去库存。
武汉此次参与活动的八个楼盘区位分布，无一位于城郊边缘区，相反大部分楼盘就在武汉二环和三环间。其中，更不乏位于市中心的一线江景房（国铁城投国樾滨江）、一环内紧邻阿里华中总部的“大厂房”（城投·武汉印）。
“全市都有去库存的压力，主城和边缘区的楼盘只是去化压力大小不同而已。这次参加无理由退房活动的楼盘，是属于热门区位、更有可能卖出的楼盘，也有助于更好地激活需求、提升楼市活跃度。”成先海说。
成交量，也折射出武汉去库存的压力有多大。刚过去的11月，武汉住房保障和房屋管理局官网数据显示，全市新建商品房住宅备案5802套，环比下降52.05％。虽然比去年11月多出一套，但这样的月度成交量其实为全年第二低。对比前几年的数据更显惨淡，5802套的成交表现仅相当于2019年同期的三成、2020年同期的四分之一。
今年二三月份，虽然疫情后经济复苏带来了短暂的楼市“小阳春”，5月和10月房交会促成两波小高峰，但其余月份的成交量则一直在低谷徘徊。
对比两三年前的“火热”，今年前11个月的总成交量更是几近腰斩。武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，2023年1~11月武汉新建商品房累计成交9.8万套，与去年同期基本持平。2020年，武汉楼市从下半年开始加速，年末冲刺放量，全年成交总量仍然超出预期，武汉新建商品房成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套。
曾经掀起数次买房热潮、稳坐“国内楼盘销量第一城”的武汉，也要承压了。
库存量为何全国第一？
“地产行业现在但凡还没有爆雷的公司，基本上都是一个人干两个人的活，拿半个人的工资，内部管这叫‘人力资源的挖掘’。”一位在武汉房企从事房地产研究的业内人士告诉《中国新闻周刊》，下午刚结束完一个会议，一小时后又要紧锣密鼓地开另一个。
他所在的房企属于业界俗称的“招保万金”四大金刚之一，但看着身边越来越多的同事、朋友离开行业，他也不由得感慨：“不知道自己什么时候也会领毕业大礼包。”
优质房企现金流也不容乐观。他进一步解释，过去房企的资金来源主要有两个渠道，一是从银行、债市融资，二是销售回款。自2020年“三道红线”政策后，现金流更多要靠一线的销售回款维持。但今年，他们面对的是量价齐跌的市场，从他盘点的武汉本土国企以及头部房企来看，大部分房企要完成全年销售目标都很难。
一份克而瑞9月发布的中国房地产三季度报显示，截至2023年8月末，武汉、沈阳、成都位列百城狭义库存总量前三，武汉近2000万平方米的库存量高居全国第一。同时，据武汉市房管局的数据，截至2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房达15.9914万套。
湖北中原地产首席技术官郑源滔注意到，现阶段武汉楼市的去化周期大概在十七八个月，而业内一般把库存周期十四个月作为楼市健康度的一个标准。
在楼市销售火爆的年代，高库存尚未困扰武汉楼市。2015~2019年，武汉楼市开启了高歌猛进的年代，房价连涨十几个月、土拍“地王”频出、新房开盘即罄已经司空见惯，武汉楼市诞生了不少奇观：购房者想买房还要给开发商私下塞数万到数十万不等的“茶水费”，热门地块的地价比周边房价还高，以至于“面粉比面包贵”……
前几年楼市火热，为何如今还有庞大的库存积压？供应量大是其一，武汉同策的统计数据显示，2017~2021年五年间，武汉土拍的面积和成交金额排名基本在全国前五、前六之位。
临近2023年底，武汉的新房供应量还在进一步增加。据克而瑞监测数据，今年12月，武汉市预计35个楼盘项目有房源供应，其中8个为全新盘。全市总供应量80万平方米左右，总房源为6700套左右。
业内人士认为，城郊房占比高也在推高武汉楼市库存。“过去五六年，武汉有70％的土地成交建面在远城区，30％左右在主城区，这就导致大部分楼盘是在三环以外的远城区。而从成交来看是倒过来的，主城的成交量在全市可以占到55％~60％，远城区可能就占30％上下。”郑源滔告诉《中国新闻周刊》。
除此之外，偏好建高楼也是武汉库存高企的另一大原因。杨臻是一位定居在武汉的工薪阶层，去年领证结婚后，没有选择买房而是选择一直租房。之所以还没准备“上车”，一方面是想继续观望房价，另一方面则是不喜欢随处可见的四十多层的超高层住宅。在他看来，“住起来密度太高且缺乏安全感”。
住在云端，确实是不少武汉人的独特体验。贝壳研究院曾做过统计，武汉的摩天住宅数量在全国仅次于有着“5D魔幻城市”之称的重庆，超高层住宅小区数量远超北京10倍。几年前更有定位武汉十大豪宅之一的万达御湖汉印，计划修建75层、249米高的天际线大楼，后被调整至60层。
当地一位房产中介解释，武汉很多超高层住宅，是因为当地土拍、拆迁的成本本就偏高，开发商不得不提高容积率才能实现盈利。
了解武汉的地形条件，能更好地理解这一点。武汉市域内大小湖泊众多，所以又得名“千湖之城”。水域面积占到全市面积的四分之一，一方面挤占了城市的可用土地面积，另一方面也抬高了城市基建、楼盘建设的成本，所以政府在土拍时往往划定更高的容积率以提升地价，回收城建和拆迁成本，开发商要平衡营收也不得不在容积率上妥协。
远未结束的市场出清，已经深度影响了开发商继续拿地的热情。中指云显示，截至今年11月30日，全国主要城市的卖地收入排行里，武汉已经由原本的前五滑落到第十五位。
郑源滔做过统计，今年前9个月武汉土地成交建筑面积一共350万平方米，而2017~2021年，连续五年武汉土地成交建面基本上都在2500万平方米左右。
“但这也预示了明年的新供应量会有剧烈下滑，估计在30％以上。”郑源韬认为，从另一面看，新的需求没有降那么多，“所以明年供求关系整体上应该是向好吧”。
强二线如何解困
“30天无理由退房”能为武汉楼市增添几分暖意吗？
“成交数据我们还没有做统计，但从楼盘来访量来看，活动推出后，看房人应该多了35％左右。”成先海对《中国新闻周刊》表示，“现在找房协报名的企业又多了，我们正准备推出第二批承诺无理由退房的项目。”
位于武汉洪山区的城投联投江南岸，是此次参加无理由退房的八个项目之一，该楼盘售楼处的工作人员对《中国新闻周刊》说，最近工作日来看房的客户每天有十组左右，周末会更多一些，平均每天可达三四十组。这个水平在年底谈不上非常火爆，只能说比较平稳。“楼盘报名无理由退房的活动，主要基于对项目本身有信心，但现在还没遇到因为无理由退房活动而选择下订的客户。”
郑源韬也在定期监测楼盘销售情况，据他观察，30天无理由退房活动推出后，楼盘销售现场来访量的提升并不是很明显。
他分析，现在的客户对楼市分析都很理性，而且刚需客相比豪宅客户对价格的敏感度更高，所以观望态度也更强，普遍预期年底开发商仍会有新一波降价潮。近期推出的30天无理由退房活动，相比政策调整的“托市”，更像一种房企“抱团自救”。
今年“金九”开局，武汉动作很快，第一时间跟进落实“认房不认贷”，此外，首套房首付降至两成、二套房首付全面降至三成。9月19日，武汉市六部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知也被当地业内称为“汉十条”，包括全面取消限购、支持多孩家庭购房、设立房企“白名单”等十条措施，支持刚性和改善性住房需求。武汉全面取消了二环内住房限购，实现全域不限购、不限售。
事实上，今年武汉一直在不间断出台政策刺激市场的回暖。2月份放宽限购给出更多“房票”，5月举办线上房交会带来“红五月”，9月推出重磅的“汉十条”楼市新政，打出全面取消限购、降低首付比例及贷款利率、发放契税补贴及家电消费券等政策组合拳。原本定于9月28日至10月31日举行的金秋线上房交会，武汉也宣布将延长至年底12月31日结束。
一位接近武汉政策制定的专家表示，武汉正借鉴学习外地经验，有关部门还在抓紧研究一系列支持措施，包括“以旧换新”等也都有可能陆续推出。
住房“以旧换新”，是指房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，目的正在于推动换房、加快去库存。最初，是由扬州、济南等地开发商自主发起，之后淄博、南京等地行业协会组织地产商和中介机构跟进，2023年来已经有十余座城市加入“以旧换新”的行列。
不过，前述地产业内人士对记者坦言，无论是对无理由退房还是以旧换新，普通房企其实都兴趣寥寥。对于无理由退房，他所在的房企没有选择报名，因为这个活动的核心规则是房企保证30天内不会降价，但这却制约了房企的营销动作，很多时候集团可能会根据市场变化而不断调整策略。
对于以旧换新，其核心逻辑在于开发商要以一定价格回收客户的旧房子，但这需要满足两个前提：一是开发商要有足够的流动资金可用于腾挪，二是回收的房子能够卖出变现，这对普通民企都是不小的考验。
今年8月以来，二线城市是这轮楼市政策松绑的主力。截至9月22日，已经有武汉、南京、苏州、济南、青岛、沈阳、大连等近20个二线及强二线城市宣布放松或取消限购政策。限购政策的取消，相当于打破了楼市调控最后的堡垒，力度远超一线城市。
二线城市房价曾在上轮房地产上行周期中迎来暴涨。2016年，南京、厦门、合肥、苏州四座二线城市的房价在短短一年内涨幅高达44％~114％。面对一路狂飙的楼市，中央提出“抑制资产泡沫”，此后多个二线城市颁布“限购令”。
不过，业内人士认为，二线城市限购放开政策的影响预期并不理想。目前完全退出及优化限购的二线城市，基本是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量较大的城市。
中指研究院的数据显示，各线城市的新房去化周期自8月起大幅增长。其中，二线城市的去化周期自7月的14.8个月上涨至10月底的17.7个月，涨幅达到20％。
眼下，放开限购、限售这些政策工具，二线及以下城市基本“应出尽出”，只有一线城市仍留有放松空间。像武汉这样的强二线，如何才能为楼市注入更多信心和活力？
“在房地产的规模时代和流量时代，武汉是站在风口上的城市。但如今，曾经的‘三高’模式（高杠杆、高周转、高负债）已经不可持续，转型势在必行。”李国政认为，以前注重量，现在则要重视质。今年可以明显看到新开发楼盘的品质提升非常明显，包括户型设计、公共配套、社区服务等，“开发商‘内卷’对消费者也是好事”。
（应受访者要求，文中杨臻为化名）
发于2023.12.18总第1121期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：买房冷静期，能救“卖楼第一城”吗？
作者：许然
